今天，我們來梳理中國房地產的歷史，再來梳理中國經濟的歷史、時間節點、政策節點、變化節點。以期讓我們更好的理解中國特色、經濟基石，以及房地產和制造業都發生了什么變化?

明確觀點：一個國家強盛的基礎、經濟基石一定是制造業。

房地產業再發達，不可能成就中國夢，也不可能讓中國在世界上崛起，也不可能真正的實現國富民強，能讓中國躋身于世界之顛的只有制造業。如今世界上真正的經濟強國如美國、日本、德國、法國，仔細看一下，房地產在他們國家的經濟棋局中只是一個消費品，不會成為投資品，而日本在1991年的房地產泡沫也告訴了大家這個事實，作為一個消費品沒事兒，但當房地產成為全國人民的投資盛宴時，就注定了大起大落的悲慘結局。

房地產業不行，金融業一樣也不能成就中國夢，曾幾何時，冰島因為大力發展金融業讓國家富的流油，人人都感覺自己的生活站在了全世界的頂尖，認為依靠金融業、服務業一樣可以強國富民，2008年的金融危機已經告訴了全世界，這都是一個虛無的夢而已，冰島全國破產，把冰島國家賣了都償還不了自己欠下的債務。

香港的未來并不美好，因為全靠金融、房地產、服務業，這是建立在沙灘之上的經濟。我們現在日常用到的，已經看不到香港品牌。國際最著名的三個評級機構，有兩個已經把香港調到了“負面”，說明了什么?

新加坡、臺灣、韓國就好很多，他們都有強大的制造業，比如彈丸之地的新加坡，是世界上最大的電腦磁盤驅動器和硬盤出口國，也是世界第三大煉油中心，我們平時食用的金龍魚就是新加坡的企業。韓國和臺灣就更不用說了，國際品牌更多。

為什么一定是制造業？

而如果只是在國家內部賺來賺去，大到國家，小到家庭，老爸的錢給兒子，兒子的錢給媳婦，這個家庭真的富了嗎？

1、制造業是可以賺全世界國家的錢的賺錢方式，只有從國外賺錢進國內，這才是真金白銀的錢，

2、制造業是可以循環發展、永續發展的，房地產地賣完了就沒有了，但制造業不是，可以世代傳承，繼續發展。

3、制造業的利潤其實要比房地產高，比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等，這些，利潤率一定是在房地產之上。目前中國的房地產能保持15%的利潤率也不錯了。

4、房地產對環境、自然的破壞是永久的、不可恢復的，制造業才是可以布局全球的產業。

一、1979-1992，中國實體經濟起步并打下良好的基礎

1978年12月，十一屆三中全會召開，把注意力從階級斗爭轉到經濟建設中來。這是中國經濟發展的重大轉折。

1979年，全國一半以上的生產隊實行包工到組，25%的生產隊實行包產到組，極大的調動了農民的積級性。

1979年10月，分布《中華人民共和國中外合資經營企業法》，開始鼓勵外資直接投資中國，1980年設深圳、珠海、汕頭、廈門為經濟特區，1990年，開放上海浦東。

1988年4月，《中華人民共和國憲法修正案》規定：私營經濟是社會主義公有制的補充，國家保護私營經濟的合法權利和利益。從此，中國經濟進入了有活力的大發展時期。

1985-1992年，中國簽訂利用外資項目8.8萬個，實際利用外資816.8億美元，其中外商直接投資312.95億美元。

在這個階段，全社會資源和自然資源都在涌向實體經濟，以制造業為基礎的實體經濟發展較為穩健，經濟結構相對比較健康。

二、1992-2002，投資+出口推動經濟高速增長的模型形成

1992年，鄧小平同志南巡講話，提出發展才是硬道理，要加快改革。

1993年11月，十四大召開，進一步開放了商業、外貿、金融、保險、航空、律師、會計等行業。

1988年海南島脫離廣東省成為中國第31個省，一場炒作海南島的房地產泡沫到來，1992年海南全省房地產投資87億元，海口地價從1991

年的十多萬元/畝猛漲到1992年的600多萬/畝，海南商品房價格從1988年的1350元、到1991年的400元、1992年的5000元、到

1993年的7500元，三年漲了4倍，這是中國史上的第一場房地產泡沫。

1993年6月9日，朱镕基總理召開會議，直指海南房地產的瘋狂泡沫和風險。

1993年6月23日，朱總理發表講話，終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業，6月24日，國務院分布加強宏觀調控的意見，16條措施嚴控信貸總規模、提高存貸利率、回收拆借資金、消減基建投資等，銀行銀根本面緊縮，海南房地產泡沫即刻破滅。

海南留下了全國10%的積壓商品房，爛尾樓600多棟、1600萬平方米、閑置土地18834公頃、積壓資金800億、僅四大國有銀行壞賬就高達300億元。

海南、北海的教訓，讓其它地方政府不再想房地產的事，都在鼓勵實體經濟發展，各種資源涌入制造業，由此給了中國實體經濟健康發展換取一個穩定、持續的空間，才有了后來的世界工廠、中國模式。

這個時期，人民幣對美元一路貶值，從1980年的1美元兌1.5人民幣，一直貶值到1994年的1美元兌8.62人民幣，大大提高了中國出口的競爭優勢，促進了中國出口的輝煌。

1991-2001年，工業對經濟增長的貢獻都在50%以上，最高年份達到62.6%，大大超過第一、第三產業。

我們要注意一個細節，在1991-2002年間，1993年的房地產投資增速達到165%，增長過快并形成泡沫，但經過嚴厲調控，讓泡沫硬著陸并警惕了全中國，從而給制造業留出了黃金10年！